越境トラブル物件の売却方法｜売れない物件でも専門家が対応

隣地越境や境界トラブルがあっても売れる！売却前に確認すべきポイントと安心して売るための方法を解説

1. 越境トラブルとは？

越境トラブルとは、隣地との境界線を超えて建物や塀、駐車場、植栽などが侵入してしまっている状態 を指します。
具体例としては、建物の一部が隣地に越境している、敷地内の塀やフェンスが隣地に入り込んでいる、駐車スペースが隣地の一部を使用している、などが挙げられます。

このような物件は、購入希望者にとってリスクがあると判断されやすく、売却が難しくなる場合があります。また、将来的に近隣とのトラブルや損害賠償問題に発展する可能性もあります。

こうした物件を売却を検討する際は、事前に越境部分の状況を把握し、対応策を検討しておくことが非常に重要です。

✓建物の一部が隣地に越境している

住宅の一部、倉庫、カーポートなどが境界線を超えて隣地に建っているケースです。

特に築年数が古い物件では、建築基準法や建ぺい率の規制が緩い時代に建てられたため、越境していることがあります。

✓塀やフェンスが越境している

隣地との境界線上に塀やフェンスを設置した結果、相手の敷地に一部入ってしまっている例です。

見た目では小さくても、法律上はトラブルになりやすい部分です。

✓駐車場や庭の一部が越境

駐車スペースや庭の敷地が隣地にかかってしまっている場合です。

車の出し入れや使用範囲のトラブルにつながることがあります。

✓窓や縁側が隣地に接近

建物の窓や縁側が隣地境界線に近すぎて、プライバシーや日照に関する問題が生じるケースです。

「建物の窓は隣地から1m以上離す」といった建築基準法上のルールに違反する場合があります。

こちらは次の章で詳しく解説します。

✓樹木や植栽が越境

隣地に植えた木や庭木の枝や根が越境している場合です。

枝や根が隣地に入り込むと、損害賠償や撤去の要求が発生することがあります。

2. 越境トラブル物件を売却する際の注意点

• 越境トラブル物件を売却する際、契約書や交渉の場では以下の点に注意しましょう。

  1. 
     ①契約書に越境の事実を正確に記載する
     

     売買契約書には、建物や塀、駐車場などの越境箇所を詳細に記載することが必須です。
     具体的には以下のような情報を明記します：

     • 越境している建物の部屋や階、面積（例：リビングの一部が隣地に0.5㎡越境している）

     • 越境している塀やフェンスの位置や長さ（例：庭の塀が隣地側に50cm越境）

     • 駐車場や物置などの付属設備の越境状況（例：駐車スペースの一部が隣地の敷地にかかっている）

     このように具体的に書くことで、購入後に「知らなかった」といったトラブルや損害請求を防げます。また、契約書に図面や写真を添付して越境部分を視覚的に示すと、より安心感が増します。これにより、売主・買主双方が事実を正確に理解したうえで取引が進められます。
     
     さらに、可能であれば隣地所有者立ち会いのもとで境界確定測量を行い、境界を法的に確定させておくことが非常に有効です。これにより、越境部分の正確な位置や範囲を明確にでき、将来的な境界トラブルや損害請求のリスクを大幅に軽減できます。測量結果を契約書や登記簿に反映させておくと、売買後も安心して物件を引き渡すことが可能です。
     

  2. 
     ②近隣トラブルの経緯や対応状況を整理して説明する
     過去に隣地との交渉や紛争があった場合は、事実関係や解決状況を簡潔にまとめて買主に説明しましょう。透明性を示すことで、購入希望者の不安を軽減し、売却成功率が高まります。
     
     

     ③特約条項を活用する
     越境トラブルに関しては、契約書に「越境に関する特約」を盛り込むことが有効です。
     例えば、以下のような内容を特約として記載できます。

     • ・売主が越境の修正や境界確定の義務を負わないこと

     • ・越境部分について買主が了承済みであることの明記

     • ・将来的な損害賠償請求を免責する条項

     特約を設けることで、売主は責任範囲を明確にでき、売却後の紛争リスクを大幅に軽減できます。

  3. 
     ④売却価格は越境の影響を考慮して設定する
     越境部分があることで市場価格より割引される場合があります。必要に応じて修繕費用や境界確定費用を加味し、現実的かつ納得感のある価格設定を行うことが重要です。

  これらのポイントを実践することで、売却後の紛争リスクを最小限に抑え、買主との信頼関係を築くことができます。

越境トラブル物件を売却する際には、法律面の理解も欠かせません。

• ここでの適切な対応が、売却後のトラブルを防ぎ、購入希望者からの信頼を得るポイントになります。

✔建物の境界距離ルール

建築物は原則として隣地境界線から50cm以上離して建築することが求められています。
このルールを守らないと、隣地とのトラブルや将来的な損害賠償請求につながる可能性があります。
例外1：境界線から50センチメートルの距離を保つことを義務付けている大きな理由として
　　　「延焼を防ぐ」ことがあるため、耐火構造を満たす場合は 50cm未満 でも可能です
例外2：地域の慣習によっては 50cm未満 でも許容されるケースがあります
　　　 これは地域の伝統的工法や風土による例外を認めたものです

越境部分がこれらの条件に当てはまるか、専門家に確認しておくことが大切です。

✔窓や縁側などの設置ルール

境界線に近い位置に窓や縁側を設置する場合、境界から1m以上離すか、目隠しやフェンスでプライバシーを保護する必要があります。
このルールを守らないと、隣人から損害賠償請求や設置の撤去要求を受けるリスクがあります。

✔民法・建築基準法・都市計画法による制約

越境によるトラブルは、法律でもカバーされています。

• 民法：損害賠償請求権や境界確定請求権が規定されています。

• 建築基準法・都市計画法：越境が原因で再建築や増改築に制限がかかる場合があります。

3. 売却方法の選択肢

越境トラブルのある物件は、一般的な不動産より売却が難しくなる場合があります。しかし、適切な方法を選ぶことで、安心かつスムーズに売却可能です。物件の状態や売却スピードの希望に応じて、以下の方法を検討しましょう。

不動産会社を通じて市場価格で売却する方法です。

◆メリット

• 市場価格に基づく売却が可能で、売却価格の透明性が高い

• 買主が不動産会社を通すため、契約や書類の手続きがスムーズ

• 買主側の信用審査が行われるので安心度が高い

◆デメリット

• 越境トラブルがある場合、購入希望者が慎重になり、売却までに時間がかかる

• 交渉が不十分だと、売却後にトラブルが発生するリスクがある

• 仲介手数料がかかる

◆向いている方
市場価格で売却したい方、時間に余裕がある方、契約の安心感を重視したい方。

現金買取でスピード重視の売却が可能 です。

◆メリット

• 現金買取なので、売却期間が短く済む

• 条件交渉が柔軟で、越境部分の問題もある程度考慮してもらえる

• 仲介手数料不要のケースが多い

◆デメリット

• 市場価格より売却価格が低くなることがある

• 交渉力や信頼できる投資家を見つける必要がある

• 契約後の瑕疵担保責任の範囲について事前確認が必要

◆向いている方
売却を急いでいる方、越境トラブルの対応に自信がない方、リフォームや測量に時間をかけたくない方。

越境トラブル対応の実績が豊富な専門業者に依頼する方法です。

◆メリット

• 越境トラブルに関する豊富な知識と経験を持つため、難しい物件でも売却可能

• 隣地所有者立ち会いの境界確定測量のサポートが受けられる

• 売却価格と条件交渉の調整を専門家に任せられる

• 契約書への特約設定など、トラブル防止策を包括的に対応可能

◆デメリット

◆向いている方
複雑な越境トラブル物件を安全に売却したい方、境界確定測量や隣地交渉を専門家に任せたい方。

4. 売却価格・交渉のポイント

越境トラブルがある物件は、通常の物件よりも売却価格に影響が出やすいため、適切な価格設定と交渉が非常に重要です。
また、契約前には必ず境界トラブルの内容を買主に説明し、合意を得ることがトラブル防止につながります。

例えば、隣地に越境している塀や建物の一部を撤去・修繕する場合、その費用を売却価格に反映させる必要があります。修繕費が高額になる場合は、価格を調整して買主の納得感を高めましょう。

境界が不明確な場合、隣地所有者立ち会いのもとで境界確定測量を行うと安心です。測量費用は売却価格に上乗せできることもあります。境界を明確にすることで、購入希望者に安心感を与え、成約率を上げる効果があります。

越境部分がそのまま残る場合、買主が将来的に損害賠償請求や撤去要請を受ける可能性があります。このリスクを契約書に特約として明記しておくことも、売却時の安心材料になります。

売却前に、越境している建物や塀の修正・撤去が必要かを判断します。たとえば、隣地に越境している塀や倉庫があれば、買主が購入後に撤去費用を負担する可能性があります。事前にどの範囲を修正すべきか、費用の概算を把握しておくと、交渉がスムーズになります。

越境部分の修繕や境界確定測量には費用がかかります。この費用を売却価格にどの程度反映させるかが重要です。具体的には、修繕費や測量費を考慮して価格を調整し、買主に納得してもらえる価格設定を行いましょう。

越境部分がそのまま残る場合、買主が将来的に隣地から損害賠償請求を受ける可能性があります。このリスクを事前に説明し、契約書に免責条項や注意喚起の文言を盛り込むことが望ましいです。これにより、売主・買主双方が安心して取引できます。

特約を設けることで、越境トラブルに関する責任や条件を明確化できます。
例としては以下があります：

• ✔越境部分の責任免除

• ✔境界確定測量完了後の引渡し条件

• ✔将来的な境界トラブルに関する売主の責任範囲

5. まとめ｜ソクカイ不動産なら越境物件も安心

越境トラブルがある物件は一般的には売りづらいですが、状況を正確に把握し契約や特約でリスクを明確にすれば安心して売却できます。隣地所有者立ち会いで境界確定測量を行うことで、法的にも安全に売却可能です。

ソクカイ不動産では、越境トラブル物件の売却に豊富な実績があります。

• 「他社で断られてしまった越境トラブル物件を売りたい」「売却でトラブルを避けたい」といった方も、まずはお気軽にご相談ください。
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