2. がけ条例が売却に影響する理由

がけの高さや擁壁の劣化状況によっては、

• ・擁壁を新設

• ・補強工事

• ・排水整備

• ・図面の作り直し

• ・計算書や安全証明書などの取得
  
  

といった工事・手続きが必要になることがあります。

これらは数十万円〜数百万円規模になることもあり、通常の買主では負担しきれない金額になることが売れにくさに直結します。

がけの高さと同じ距離を離さないと建築できないため、敷地のうち

• 
  ・建物が建てられる位置が限られる

• ・建築面積（建物の大きさ）が小さくなる

• ・駐車場や庭の配置が制約される

といった問題が起こります。

買主からすると「この土地、実際につかえる部分が想像より少ない…」という印象になり、検討から外れやすくなります。

がけ条例に該当し、擁壁の安全性が確認できない土地は、

• 
  ・銀行の担保評価が下がる

• ・建物の安全性が担保できない

• ・売却後のリスクが高い

などの理由から、住宅ローンの審査が通りにくくなります。

現金で買える個人は限られるため、買主の絶対数が減り、売却が進まない状況になりやすい のです。

以上のような理由から、一般のエンドユーザーは敬遠しがちで、
買主の多くが “価格が大幅に安ければ検討する” という姿勢になります。

結果として、内覧数が減る→市場で長期間売れない→結局、大幅値下げが必要になる といった状況に陥りやすいのが、がけ条例物件の特徴です。

• 
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  このようにがけ条例物件が敬遠される理由の多くは、

  • 一般の買主では対応できない、安全性の判断が難しい、工事費用の負担が大きい

  といった“知識と資金の不足”にあります 。

  逆に言えば、 がけ条例物件の扱いに慣れた専門会社に売る場合は話がまったく変わります。

  擁壁の診断・必要工事の見立て・安全性の確認などを自社で行える業者であれば、通常の不動産よりスムーズに取引できるケースが多いのです。
  
  そのため、重要なのは、売る相手ということです。

   

３. がけ条例に該当する土地・建物を売却する3つの方法

がけ条例物件の売却には、大きく分けて3つの方法があります。

それぞれメリット・デメリットがあり、どの方法を選ぶかで売却価格・スピード・リスクが大きく変わるため、慎重な判断が必要です。

ここでは、一般的な仲介から工事をして売る方法、そして専門業者への買取まで、現実的な選択肢を順番に解説します。

最もオーソドックスな売却方法が「一般仲介」です。
不動産会社に掲載を依頼し、市場に出して「がけ条例でも購入してくれる一般の買主を探す」流れになります。

メリット

・市場価格に近い金額で売れる可能性がある

・買取より高値になる場合もある

・同時に複数の買主から問い合わせがくることもある

デメリット

がけ条例物件の仲介は以下の理由で売却までに時間がかかりやすいのが現実です。

・住宅ローンが通りにくく、買付後にキャンセルになりやすい

・擁壁工事の見積もりが高額で買主が離れる

・そもそも、がけ条例に詳しい仲介会社が少ない

特に、売却途中で「擁壁の証明ができない」「がけの高さが基準を超える」という問題が発覚し、販売計画がストップすることも珍しくありません。

売却期間に余裕がある人や、一定の値引きも受け入れられる人向けの方法と言えます。

がけ条例の原因となるリスクを先に解消する方法です。

擁壁の新設や補強、造成工事などを行うことで、建築制限が緩和され、一般買主が購入しやすくなります。

メリット

・建築制限がなくなり、買主の幅が広がる

・市場相場に近い価格を狙いやすい

・ローンも通りやすくなり、売却成功率が上がる

デメリット

しかし、この方法には現実的なハードルも多くあります。

・工事費用が数百万円〜1,000万円以上かかることもある

・工事期間が長く、売却まで数ヶ月〜1年かかる場合もある

・工事をしても必ずしも高く売れるとは限らない

また、工事の途中で新たな問題が発覚するケースもあります（排水経路、地盤の問題、擁壁のやり直し等）。

自己資金にゆとりがあり、リスクを取ってでも高値売却を狙いたい場合以外は、現実的ではありません。

がけ条例物件の売却で、最も安心・確実な選択肢が「買取」です。
一般の買主と違い、専門業者は擁壁の診断・必要工事の判断・リスクの織り込みに慣れているため、現状のままで買い取ることができます。

メリット

・擁壁が古くても、図面がなくても現状のまま売れる

・解体・補強工事・整地など一切不要

・融資審査がないためキャンセルの心配がほぼゼロ

・最短数日で現金化できる

・他社で断られた“売れない物件”でも査定可能

特にがけ条例物件は、『一般の仲介で売れない → 最後に買取へ流れる』という流れが非常に多く、最初から専門業者に相談することで時間・費用・精神的負担が大幅に軽減されます。

デメリット
・仲介より売却価格が下がりやすい
・買取に対応できる業者が限られる
・全国どこでもスピード対応できるとは限らない
・価格交渉がほとんどできない

がけ条例物件の売却成功率は仲介 ＜ 工事後売却 ＜ 買取　という順になります。

最もリスクが少なく、確実なのは「専門の買取業者への売却」です。

4. がけ条例物件の買取相場のイメージ

がけ条例に該当する土地・建物の買取価格は、周辺相場と比較して 大きくブレやすい という特徴があります。

条件が整っていれば高めに売れることもありますが、擁壁の劣化や形状の問題がある場合は、大きく価格が下がるケースもあります。まずは、買取価格を左右する主な要素を整理します。

がけ条例物件で最も重要な要素です。
コンクリート擁壁が新しい場合は評価が上がる一方、石積み・間知ブロック・劣化がある擁壁は 工事費用を見込んで買取価格が下がりやすい です。

がけが高いほど条例の規制が厳しくなり、必要な安全対策も増えるため、
価格が上がりにくい要因になります。

・道路にしっかり接道している
・がけの反対側に余裕がある
といった場合は、建築計画が立てやすく評価アップ。
反対に、接道が弱い・セットバック必須の場合は 価格が下がる傾向があります。

・がけ条例の条件を満たして建て替えできる
・擁壁補強で建てられる
これらが可能なら買取価格は上がりやすく、再建築不可の場合は相場の30〜50％まで下がることもあります。

同じがけ条例物件でも、都市部・駅近・人口が多いエリアは一定の需要があり、田舎や傾斜地だらけの地域より 比較的高く売れる傾向 があります。

・長方形の整形地
・十分な建物配置ができる広さ
こういった土地は買い手がつきやすいため高めに。
逆に、細長い・変形地・極端な傾斜地は 減額対象になりやすい です。

がけ条例に該当する土地・建物の買取価格は、一般的な不動産よりも査定難易度が高く、周辺相場との乖離が大きくなるのが特徴です。

査定時には、がけの高さ・角度・擁壁の構造・安全性・地形など、多くの項目を総合的に判断する必要があり、その結果、通常相場の30〜70％に収まることが多い というのが実務的な結論です。

とはいえ、この幅だけでは判断できません。
実際には、次のような「状態の違い」によって相場が大きく変動します。

以下状態別でがけ条例物件の典型的な買取価格帯をまとめました。

工事費が査定を大きく左右する理由

がけ条例物件で大きな負担となるのが 擁壁工事費 です。
規模によっては 200〜500万円以上 かかるケースもあり、査定では次のような考え方が取られます。

買取価格 ＝ 通常相場価格 −（必要工事費 ＋ リスク係数）

工事費が高額になるほど、買取価格は下がる傾向にあります。

 普通の不動産と相場の決まり方が違う理由

通常の不動産は「市場比較（周辺相場）」で価格が決まりやすいのに対し、がけ条例物件は “安全性の評価”が価値を左右する”特殊な不動産” です。

評価に影響する調査例：

擁壁診断　構造確認　行政の安全審査　地盤調査　建築士の判断

これらの内容によって価格が大きく変わるため、隣地なのに300万円以上差がつく、相場の半額近くになる といったことも珍しくありません。

5. 売却をスムーズに進めるためのポイント

がけ条例に該当する土地・建物は、通常の物件よりも 安全性・構造の確認に時間がかかり、資料不足で査定が遅れやすい という特徴があります。

そのため、売却前に以下の資料・情報を整理しておくと、
査定が驚くほどスムーズになり、場合によっては評価が上がることもあります。

擁壁や地盤の安全性を判断する際、「どのような工事が行われたか」という履歴が最重要ポイント になります。

特に以下が確認できると、査定額が＋10〜50万円単位で変動することもあります。

・使用された材料（RC造・間知ブロック・石積みなど）

・鉄筋量、基礎の構造

・施工会社の信頼性

・完成時の写真で劣化状況を比較できる

資料が無い場合のリスクとしては「不明点が多い擁壁」と判断され、相場の50〜70％レンジの査定になりやすい 傾向があります。

擁壁の設計図・検査済証はもっとも重要な資料です。

行政が認めた「適合擁壁」であるかどうかは、再建築可能か／工事が必要か を決定づける要素です。

✓設計図

✓中間検査・完了検査の検査済証

✓開発許可の資料

これらが揃っていると、相場の70〜90％に近い価格がつきやすくなります。

図面なし・検査済証なしの場合は、業者は「擁壁診断」や「建築士の調査」を前提に査定するため、

再建築可否が不明、補強費が読めない点から50％以下の査定レンジに落ちることもあります。

建物自体が古い場合、建築時の資料が残っていることは稀ですが、ある場合は安全性の裏付けになるためプラス材料 になります。

・建築確認申請書

・検査済証

・配置図・立面図

・地盤改良工事の報告書

これらは建築コストや再建築プランのヒントにもなるため、投資家・建売業者にとって評価しやすい材料です。 

がけ条例の判定は、がけの高さ・地盤との高低差・角度・計測位置 で変わるため、「高低差が分かる資料」は非常に重要です。

主な資料例

・地積測量図

・宅地造成の竣工図

・役所の開発課で取得できる地形図

・現地写真（特に横から撮ったもの）

これらがあると、業者側の現地調査が短縮され、数日早く査定が出ることも珍しくありません。

擁壁や排水設備は、修繕履歴があると評価が大きく変わります。

例：
10年前にRC擁壁のひび割れ補修 → 安全性が上がる
排水管を新設 → 斜面地の雨水リスクが低減
コンクリート補修の写真がある → 劣化具合が把握できる

修繕履歴があると「管理状態が良い物件」と判断され、評価が上がりやすい。
特に斜面地では排水不良ががけ崩れの一因になるため、排水工事の有無は非常に重視されます。

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現実的には古い造成地、古い擁壁、建築時の資料が散逸している家はよくあります。

そのため、資料が無い＝売れない ということはありません。

ただし、資料があるほど査定が早くなる・買取価格が高くなる・再建築判定が明確になる・追加調査が不要になるというメリットがあるということです。

• ６. がけ条例物件の売却でよくある質問｜FAQ

   がけ条例に該当する不動産は専門性が高いため、売主様からよく寄せられる質問をまとめました。
  一般的な不動産とは事情が大きく異なるため、専門的な解説も交えながら分かりやすく回答します。
  
  

  Q1. 擁壁が古くても売れますか？

  はい、売れます。築年数や工法が古くても買取可能です。

  ただし、評価は擁壁の「年数」ではなく安全性・構造・劣化状況・図面の有無によって決まります。

  
  ■ 古い擁壁でも売れる理由

  買取業者は 擁壁の補強・改修工事を前提 に再販するため、古さそのものは大きな問題ではない

  専門家（構造業者・建築士）が診断し、必要な補強を見込んで査定するため

  古い擁壁でも法適合するケースが意外と多い

  
  ■ 注意点

  図面・検査済証がない場合は査定が下がる傾向

  石積みや間知ブロックなど旧工法の場合、補強費が加算されるため相場の50％以下になることもあります。

  とはいえ、古い擁壁でも“通常価格帯に近い売却”ができた事例は多くあります。
  状況次第なので【まずは現地確認が最も正確】です。
  
  

  Q2. 雨漏りや老朽化があっても売れますか？

  問題ありません。がけ条例に該当する物件の場合、建物の劣化よりも、土地（擁壁）の安全性の方が圧倒的に重要 だからです。

  買取業者は建物をそのまま使わず、解体して更地にする、建替えやリフォームを前提に買う、土地として再販するなど、「建物の傷み」を前提に査定します。

  
  ■ 実務的には建物の劣化はほぼ減点対象にならない

  雨漏り　シロアリ　経年劣化　傾き　設備の故障

  
  これらはがけ条例物件の売却では 大きなマイナス要素ではありません。
  実際、ボロボロの状態でも買取が成立することは珍しくありません。
  
  

  Q3. 解体して更地にした方が売れやすいですか？

  結論：多くの場合、解体しない方が手取りが多くなります。

  
  ■ 解体しない方が良い理由

  ✓解体費が高額になり、手取りが大幅に減る
  　斜面地・擁壁近接・搬入困難などがあると、解体費が通常の1.5〜2倍になることも。

  ✓がけ条例の再建築規制が強く働き、逆に“更地の方が売れにくい”ケースがある
  　建物が建っている状態だと再建築の判定が緩和される自治体もあります。

  ✓古家付きの方が業者はリスク計算しやすい
  　更地化すると「擁壁の裏側が露わになり、追加工事が必要」というリスクが出やすい。
  
  

  ■ 例外的に解体した方がいいケース

  ✓建物の倒壊リスクがあり危険判定が出ている

  ✓アスベスト特定工事などの資料があり、買主が解体を求める場合

  ✓役所から是正指導が出ている

  
  上記に当てはまらない限り、**売却前の解体は“ほぼデメリットしかない”**と考えて問題ありません。
  
  

  Q4. がけ条例物件は一般の仲介でも売れますか？

  売れないことはありませんが、ほとんどのケースで売却期間が長期化し、価格が大きく下がります。

  理由は以下の通りです。

  • 
    ・一般の買主は擁壁や地盤のリスクを理解できない

  • ・住宅ローン審査が通らないことが多い

  • ・図面・工事証明など専門資料が必要で対応できる不動産会社が限られる

  • ・調査に時間がかかり、購入判断が遅れやすい

  
  結果として、売却まで1年以上かかるケースも珍しくありません。

  がけ条例物件は、一般仲介より 専門買取業者が圧倒的にスムーズで確実 です。
  
  

  Q5. 役所への相談は必要ですか？

  売却だけなら“必須ではありません”。
  しかし、以下に当てはまる場合は事前相談すると売却が進めやすくなります。

  • 
    ・擁壁の安全性が不明で、補強が必要か判断したい

  • ・再建築の可否を確認したい

  • ・造成許可の有無を知りたい

  
  買取業者が代わりに調査することもできますが、役所の回答は価格に直結するため、確認しておく価値は高いです。

• • 7. まとめ｜

    がけ条例の対象となる土地・建物は、一般的な不動産より建築制限が強く、仲介で売却すると時間がかかる傾向があります。
    そのため、現状のまま売却できる買取という方法が最も現実的でスムーズな手段です。

    
    ・がけ条例によるリスクを正しく評価できる業者に相談すること

    ・不要な工事をせずに売却できる選択肢を知ること

    ・仲介にこだわらず買取を検討すること

    
    この3つが成功のポイントです。

    「うちの家、売れるかな…？」と不安な方や他社で断られてしまった方も、まずはお気軽にソクカイ不動産へご相談ください。

    
    
    

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監修：ソクカイ不動産代表取締役 荒井良太

元お笑い芸人。貯金ほぼゼロから3年で100戸以上を取得・運営。現在は投資家としての活動と宅建業者の株式会社即入居の代表と並行し、「初心者でも再現できる格安中古投資モデル」を指導。