１. 再建築不可物件でも売却は可能

「実家を相続したけれど、建て替えできない土地と知って不安…」

古くなった家をそのまま残しておくのも心配だけど、売ろうにも方法がわからない。

そんな悩みを抱えている方は少なくありません。

再建築不可物件は通常の物件と比較すると制限が多く、買い手がつきにくいというのは事実です。

しかし正しい知識と方法を知っていれば売却は十分可能です。

この記事では再建築不可物件の売却方法についてわかりやすく解説していきます。

２. 再建築不可物件とは？基礎知識と特徴

「再建築不可物件」とは、現在建っている建物を解体しても、同じ場所に新しく建て替えることができない物件のことを指します。
ほとんどのケースで原因となるのは、建築基準法で定められた 接道義務を満たしていないことです。

　　　

建物を建てるには、敷地が 幅4m以上の道路に2m以上接している必要がある と法律で決まっています
（1950年に改正された建築基準法第43条）。

しかし、以下のような土地は接道義務を満たせず、再建築不可になることがあります。

☑ 私道にしか面していない
☑ 道幅が4m未満の細い路地に面している
☑ 道路に接していない「袋地」になっている

特に古い住宅街や昔の区画整理前の土地では、この条件を満たさないケースが多く見られます。

３.再建築不可物件のメリットとデメリット

3₋1 再建築不可物件のメリット

• ☑ 安く購入できる：一般住宅に比べ資産価値が低く評価されるため、現金購入できる投資家にとってはチャンスがあります。
• ☑ 用途の自由度：投資用や倉庫、駐車場など、条件次第で活用方法が幅広くなります。
• ☑ 需要は限定的だが根強い：現金購入可能な買主や再生事業者は、再建築不可でも購入を検討します。

3₋2 再建築不可物件のデメリット

• ☑ 建て替え不可による資産価値の低下：古くなった建物を壊しても再建築できないため、資産価値が低く見られます。
• ☑ 住宅ローンが利用できない：金融機関は再建築不可物件に対して住宅ローンを認めないことが多く、買主が限られます。
• ☑ 購入後の自由度が低い：間取り変更や増築などができないため、マイホーム希望者には不向きです。
• ☑ 維持費負担が大きくなる場合がある：売れないことで空き家状態になると、老朽化や隣家への倒壊リスクが増え、解体費用がかさむ場合があります。
• ☑ 仲介会社から断られるケースがある：売却の難易度が高く、専門知識のない会社では取り扱えない場合があります。

４.再建築不可物件はなぜ売れにくいのか？

4₋1 買主が限定される理由

• ☑ ローン利用不可
• ☑ 現金購入や事業利用可能な買主に限られる

再建築不可物件は、住宅ローンが使えないことが多いのが大きな特徴です。
一般のマイホーム購入者は多くの場合ローンを利用するため、ローンが使えない土地には手を出しにくくなります。

また、建て替えできないため「新しい家を建てたい」というニーズには応えられません。
結果として、購入を検討できるのは次のような人に限定されます。

• 
  ・現金で購入できる投資家や事業者

• ・空き家再生や賃貸活用を考えている方

• ・特殊な事情で現況の建物をそのまま使いたい方

このように買主の範囲が狭まることで、市場での競争が少なくなり、売却までの時間も長引きやすいのです。

4₋2 市場での評価が低くなる理由

再建築不可物件は市場での評価が低くなりがちです。

• ☑ 建て替えができないため、将来的な資産価値の伸びが見込みにくい

• ☑ 売却時に買主が限定されるため、需要が低く価格が下がる傾向がある
  
  

そのため、一般住宅と比べて相場より低く設定せざるを得ないケースが多く、売却価格の交渉も難航しやすくなります。

さらに、築年数や建物の老朽化が進むと、維持や修繕の費用も買主が考慮する必要があるため、売却額がさらに低くなることがあります。

4₋3 売却に専門知識が必要な理由

• 再建築不可物件は売却の過程で、専門的な知識や手続きが必要になります。

  具体的には以下のような確認や調整が必要です。
  
  

• ☑ 接道状況や建築可否の確認
• ☑ 隣地との境界調整
• ☑ 価格査定の適正化

一般的な不動産会社では、これらの確認を十分に行えない場合があり、結果として「取り扱えない物件」と判断されることがあります。

５.再建築不可物件の売却相場の考え方

再建築不可物件を売る際、最も気になるのが「どのくらいの価格で売れるのか」という点です。 しかし、再建築不可物件は条件によって価格差が大きく出やすいため、一律の相場は存在しません。 ここでは、千葉県内の傾向を参考にしながら、相場の考え方と査定のポイントを解説します。

5₋1 千葉県内の土地・建物ごとの相場目安

• まず、地域や物件の状況による大まかな目安を見てみましょう。

  • ☑ 都市部（駅近・人気エリア）：300万〜1,000万円
    → 交通アクセスや生活利便性が高いため、再建築不可でも需要があり、相場も比較的高めです。

  • ☑ 郊外（駅から距離のある住宅地）：50万〜300万円
    → 利便性が低いと買主が限定されるため、価格は控えめになります。

  • ☑ 老朽化した空き家や古家付き土地：0〜150万円
    → 建物の老朽化が進む場合や維持管理が難しい場合は、価格が非常に低くなることもあります。
    ※あくまで目安です。土地形状・面積・接道状況・築年数などで大きく変動します。

5₋2 相場を決める主な要因

• 再建築不可物件の価格は、以下のような条件で大きく左右されます。

  1. 
     ☑ 接道状況

     • 建築基準法上の道路に接しているか

     • 道幅や通行権の有無
       → 接道条件が悪いと売却価格は下がります。
       
       

  2. ☑ 土地の形状・面積

     • 三角形や旗竿地、袋地など特殊な形状は評価が低くなる

     • 面積が狭い場合も価値が下がる
       
       

  3. ☑ 建物の築年数・状態

     • 古家が残っている場合は解体費用も考慮され、相場が下がる

     • 老朽化が激しいと「現況渡し」となるケースが多い
       
       

  4. ☑ 周辺の需要・立地条件

     • 駅徒歩圏かどうか、生活利便施設の有無

     • 周辺の空き家率や再建築可能物件の多さも影響

3. 正確な査定のための現地調査の重要性

再建築不可物件は条件が複雑なため、実際に現地を確認しないと正しい価格は出せません。
専門家による査定では、以下のような項目をチェックします。

• ☑ 土地の面積や形状

• ☑ 接道や通行権の状況

• ☑ 建物の状態や残置物の有無

• ☑ 周辺の市場動向
  
  

現地調査を行うことで、「実際に売れる価格の目安」がわかるだけでなく、買主への説明もスムーズになります。

特に再建築不可物件の場合、相場だけを頼りに価格設定すると売れ残る可能性 が高くなるため、現地調査に基づいた査定が非常に重要です。

６.再建築不可物件でも売れる3つの方法

６₋1 一般仲介で売る方法

• 最も一般的な方法は、不動産会社に仲介を依頼して売却する方法です。

• 最大のメリットは複数の買主に情報を届けられること、そして高値で売れる可能性があることです。
• ただし再建築不可物件を取り扱える会社は限られるため、買主探しに時間がかかることも多く、場合によっては1年以上かかることもあります。
• そのため、この方法は価格重視でゆっくり売りたい方に向いていると言えます。

6₋2 個人投資家に直接売る方法

• 次に、現金購入できる個人投資家に直接売却する方法があります。
  この方法のメリットは現金購入のため売却スピードが比較的速いこと、また条件交渉が柔軟にできることが挙げられます。
  
  一方で個人間売買はトラブルが多く、再建築不可ではリスクがさらに高い点に注意が必要です。

  • 不動産会社を通さずに直接売却する場合、物件案内・交渉・契約書作成まで全て自分で行う必要があります。特に契約書類の作成は専門知識が必須で、記載漏れや誤った内容があると売買後にトラブルへ発展しやすくなります。

    雨漏りなどの不具合が売却後すぐに見つかった場合、責任の範囲や期間を契約書で明確にしていないと、仲介手数料以上の損害賠償が発生するケースも珍しくありません。

    ただでさえ個人間売買はリスクが高いところに、再建築不可という条件が加わることで、正確な調査や契約内容の把握が難しくなり、トラブルの可能性がさらに高くなります。

     

    個人投資家への直接売却は現金化が早いメリットがある反面、契約書作成や責任範囲の取り決めなど全て自己対応となるため、再建築不可物件ではトラブルのリスクが高く、ハードルが高い方法と言えます。

６₋3 専門会社に買取してもらう方法

• 最後は、再建築不可物件の買取に特化した専門会社に売る方法です。
• 再建築不可物件の買取に特化した専門会社は以下のような特徴があります。
• ☑ 現況のまま買取可能（残置物・老朽化OK）
• ☑ 最短数日で現金化できる
• ☑ 瑕疵担保免責で安心
• ☑ 仲介手数料不要

スピーディーに売却できる
売主・業者が契約条件に合意すれば、平均1ヶ月程度で売却が可能です。
相続や急な資金需要にも迅速に対応できます。

そのままの状態で売却できる
業者がリフォーム・申請などの役割を担うため、売主は建物や土地の現況のまま引き渡せます。
空き家や老朽建物でも、解体や補修の手間が不要です。

適正価格で売却できる

• 再建築不可物件の運用や再販の計画を具体的に立てられるため、将来の利益を上乗せした高めの買取価格を提示できます。

• 売却価格の妥協や過小評価の心配が少なく、安心して取引できます。

 
このように、再建築不可物件でも「早く・手間なく・納得価格で売却できる」のが、ソクカイ不動産の買取の大きな強みです。

• 他社から断られてしまった再建築不可物件、仲介で売れそうにない再建築不可物件等でお困りの方も是非ご相談ください。

７. まとめ：再建築不可物件の売却は専門家に相談

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監修：ソクカイ不動産代表取締役 荒井良太

元お笑い芸人。貯金ほぼゼロから3年で100戸以上を取得・運営。現在は投資家としての活動と宅建業者の株式会社即入居の代表と並行し、「初心者でも再現できる格安中古投資モデル」を指導。